한국감정원이 발표한 서울 아파트 매매 가격 상승률이다. 한국감정원에 따르면 8월 4주 이후 9주 연속 서울 아파트 매매 가격 상승률은 0.01%를 유지하고 있다. 민간 시장조사업체인 부동산114에 따르면 10월 3주 서울 아파트 매매 가격은 0.05% 상승했다. 대체로 서울 아파트 가격은 매주 0.01~0.05% 수준을 유지하고 있다. 전세 가격은 치솟고 있는 반면 매매 가격은 안정세다.
현재 부동산 시장은 상승세로 돌아설 것인지, 아니면 하락세로 전환할 것인지 기로에 서 있다. 각종 규제로 인해 전세가 아닌 매매 수요가 주춤하고 있는 것이 분명하다. 하지만 전반적으로 공급이 위축되면서 딱히 가격이 떨어질 만한 요소는 없는 상황이다.
부동산 전망이 불투명할 때 시장에는 각종 ‘○○설’이 등장한다. 2017~2018년 등장했던 ‘10년 주기설’이 대표적이다. 한국 부동산 시장이 ‘10년’을 주기로 폭락과 상승을 반복한다는 내용이다. 1998년은 외환위기, 2008년은 글로벌 금융위기, 2018년은 공급 과잉이나 또 다른 외부 위기로 부동산 시장이 폭락할 수 있다는 이론이다.
요즘 부동산 시장에서 간간이 들리는 ‘○○ 주기설’은 바로 ‘한센 주기설’이다. 한센 주기설은 과연 무엇일까.
▶경기 변동 예측하는 모델
▷17년 한센 주기설 부동산에 적합
경기 변동 사이클을 예측하는 모델은 여러 가지가 있다.
40개월을 두고 움직이는 ‘키친 주기설’, 10년 주기인 ‘주글라 주기설’, 17년 주기인 ‘한센 주기설’, 45~60년 주기인 ‘콘트라티예프 주기설’이다.
키친 주기설은 물가나 금리 등을 기준으로 움직이는 소순환 사이클이다. 주글라 주기설은 기업 설비 투자를 예측할 때 쓰인다. 콘트라티예프 주기설은 신기술, 자원, 전쟁 등에 따른 변동을 예상할 때 활용하는 이론이다.
부동산 시장에서 많이 언급되는 사이클은 한센 주기설이다. 17~18년을 주기로 부동산과 건설 시장의 상승과 하락을 반복한다는 이론이다. 이 이론은 과거 미국 부동산 시장을 설명할 때 유용하게 사용됐다.
한센 주기설은 1965년 미국 경제학자 한센이 발표한 이론이다. 한센은 19세기 후반부터 20세기 중반에 걸쳐 미국 부동산 가격 변동을 연구했다. 그 결과 부동산 가격과 건설 경기 순환이 17~18년을 주기로 움직이는 것을 밝혀냈다.
한센 주기설에 따르면 부동산 시장은 특정 기준 시점에 최고점을 찍고 약 4~5년간 하락세가 지속된다. 이후 나머지 기간은 조정과 상승을 반복한다.
한센 주기설에 비춰본다면 첫 번째 기준 시점은 1973년이다. 다음 사이클은 17년 후인 바로 1990년이다. 1990년 최고점을 경신한 후 하락세로 돌아선 미국 부동산 시장은 2007년 다시 한 번 최고조에 이른다. 2008년 금융위기로 미국 부동산 시장은 폭락했다. 4~5년 뒤인 2012년 미국 부동산 시장은 바닥을 찍었다.
이후 미국 부동산 시장은 몇 년간 상승과 조정이 반복되고 있다. 올해는 코로나19에도 불구하고 호황이 지속되고 있다는 점이 눈에 띈다. 최근 미국 주택 시장은 버블이 한창이던 2007년보다 더 활발한 움직임을 보이는 중이다. 전미부동산협회에 따르면 미국의 올해 9월 주택 판매량은 14년 만에 최대치를 경신했다. 9월 주택 판매 건수는 654만건으로 8월 대비 9.4% 증가한 것으로 나타났다. 지난해 9월과 비교하면 무려 20.9% 증가했다. 캘리포니아 등에서 비싼 도심을 떠난 노동자들이 근교의 고급 주택을 구매하려는 수요가 높아졌기 때문으로 분석된다.
▶한국에 비춰본다면
▷2008년 하락 후 17년 후에는…
한센 주기설은 한국에도 적용 가능하다. 미국과 마찬가지로 1973년을 기준점으로 잡으면 처음 4~5년 약세, 이후 9~10년 상승장으로 돌아서는 주기가 몇 차례 반복됐다.
1980년대 아파트 대중화가 본격화되면서 부동산 가격은 가파르게 상승했다. 1990년 정점을 찍은 후 1기 신도시 200만호 공급으로 집값은 하향 조정됐다. 1991년부터 1994년까지 4년 동안 전국은 물론 서울 아파트 가격은 하락세로 돌아섰다.
조정기로 돌아선 것은 1995년. 하지만 이후 한국에는 특수한 상황이 발생했다. 1997년 말 외환위기로 인해 1998년 일시적으로 약 15% 가격이 하락했다. 당시 하락했던 부동산 가격은 1999 ~2001년 3년 동안 회복했다. 2002년부터 부동산 가격이 치솟기 시작했다. 강력한 규제 영향으로 2004년 일시적인 조정 과정을 거쳤지만 2007~2008년까지 상승세가 지속됐다.
서울 아파트 가격이 하락세로 돌아선 것은 2009~2010년 무렵이다. 새로운 한센 주기설의 시작이다. 이후 4년 동안 침체기를 겪었던 서울 아파트 가격은 2014년 이후 지난해까지 6년 연속 상승세가 지속됐다. 지금까지만 놓고 보면 한센 주기설은 큰 틀에서 어느 정도 들어맞았다고 볼 수 있다.
한센 주기설이 나름 설득력 있는 이유는 부동산이 갖고 있는 독특한 특성 때문이다. 다른 재화와 달리 부동산은 공급량 조절이 자유롭지 않다. 수요가 많아도 공급 계획을 세우고 집을 짓는 데 상당한 기간이 소요된다. 현재 진행 중인 3기 신도시는 계획부터 입주까지 최소 6~7년 걸릴 것으로 예상된다. 민간에서 진행하는 재건축·재개발 정비 사업은 최소 7년에서 많게는 10년 이상 걸리기도 한다. 집을 짓는 데 시간이 오래 걸리고 이에 따라 공급량 조절이 어렵기 때문에 17~18년이라는 긴 시간을 주기로 호황과 불황이 반복되고 있다는 논리다.
한센 주기설에 비춰본다면 앞으로 국내 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까.
한센 주기설 기준 시점은 1973년, 1991년, 2008~2009년이다. 여기서 17년을 더한 2025년이 또 다른 주기의 시작이 된다. 즉, 2025년을 전후로 약 4~5년 동안 국내 부동산 시장이 본격적인 하락세로 돌아설 수 있다는 분석이 나온다. 공교롭게도 이 시기에는 수도권에만 30만가구가 공급되는 3기 신도시 입주가 시작되는 시점이다. 한센 주기설로 시장을 전망한다면 2025년을 전후해 부동산 가격이 하락세로 돌아갈 가능성이 있다.
물론 이론이나 통계는 시장을 예측할 때 쓰는 참고 자료일 뿐이다. 한센 주기설을 그대로 믿을 필요는 없다.
부동산 시장은 지역별로 다르게 움직인다. 한센 주기설이 제시하는 17년이라는 기간이 너무 길어 그 사이 변수가 많다는 주장도 틀린 얘기가 아니다. 현재 인구구조 변화나 기술 발전 등이 한센 주기설에 전혀 반영돼 있지 않기 때문에 더 이상 한센 주기설은 통용되는 이론이 아니라는 주장 역시 설득력 있다. 한센 주기설만 믿고 미래를 단정할 필요는 없어 보인다.
“이론은 그저 이론일 뿐이다. 부동산 시장을 좌우하는 변수는 너무도 많기 때문에 이론만으로 부동산 시장을 설명하기는 한계가 있다. 다만 지금까지 국내 부동산 시장은 특별한 예외 변수를 제외하면 한센 주기설에 따라 움직여왔다. 새로운 주기가 시작되는 시점, 즉 하락장이 시작되는 구간이 3기 신도시 입주 시점과 묘하게 맞물린다는 점은 생각해볼 필요가 있다.”
고종완 한국자산관리연구원장의 총평이다.
[강승태 기자 kangst@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2082호 (2020.11.04~11.10일자) 기사입니다]
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November 04, 2020 at 07:38AM
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